Sous-location d'un cabinet médical : loi, contrat et TVA

Un bureau vide deux jours par semaine, un cabinet devenu trop grand : proposer une pièce à un confrère permet de partager les frais. Encore faut-il respecter les règles de votre bail, de votre Ordre et du fisc. Ce guide les passe en revue, textes officiels à l'appui, sans remplacer l'avis d'un avocat ou d'un expert-comptable. Pour peser le pour et le contre, lisez les avantages et les limites du cabinet partagé.

pour transmettre le contrat à l'Ordre

1 mois

médecins, sages-femmes, kinés, infirmiers

pour que le bailleur se prononce

15 jours

en bail commercial, après votre lettre recommandée

seuil de la franchise en base de TVA

37 500 €

recettes taxables de l'année précédente, en 2026

Sous-louer son cabinet, est-ce légal ?

Oui, si votre bail le permet. Propriétaire des murs ? Vous ne sous-louez pas, vous louez : voyez notre guide pour louer un bien à un professionnel de santé.

Vous avez un bail professionnel

Ce bail, propre aux locaux à usage exclusivement professionnel (article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), ne dit rien de la sous-location. Le Code civil s'applique donc : le preneur peut sous-louer si le bail ne le lui interdit pas, et une clause d'interdiction, totale ou partielle, s'applique strictement (article 1717). Lisez la clause « cession et sous-location » et respectez-la. Si votre bail a été volontairement soumis au statut des baux commerciaux (article L145-2 du Code de commerce), les règles ci-dessous s'appliquent.

Vous avez un bail commercial

Le principe s'inverse : toute sous-location, totale ou partielle, est interdite sauf clause du bail ou accord du bailleur (article L145-31 du Code de commerce). Même autorisée, vous l'annoncez au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice ; il a quinze jours pour dire s'il entend concourir à l'acte. Si le prix de la sous-location dépasse celui de la location principale, il peut exiger une augmentation correspondante de votre propre prix.

Vous exercez dans un local d'habitation ou mixte

Si le bail porte sur votre résidence principale, logement ou local mixte, la loi du 6 juillet 1989 s'applique (article 2). Sous-louer suppose alors l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix, et le prix au mètre carré ne peut dépasser le vôtre (article 8). Vous remettez au praticien accueilli cette autorisation et une copie du bail. Recevoir des patients dans un logement peut aussi exiger une autorisation de changement d'usage, délivrée par la mairie. Dans tous les cas, vérifiez que le règlement de copropriété autorise l'activité.

Ce que vous risquez sans accord

En bail commercial, le bailleur peut demander la résiliation du bail ou refuser son renouvellement sans indemnité d'éviction. Pour un logement, l'administration cite la résiliation du bail et de la sous-location, le reversement des sommes perçues, voire des dommages et intérêts. En bail professionnel, ignorer une clause d'interdiction est un manquement qui peut conduire à la résiliation (article 1741 du Code civil) ; le praticien accueilli, lui, n'a aucun lien juridique direct avec le propriétaire. Dans tous les cas, vous répondez des dégradations qu'il cause (article 1735 du Code civil).

Sous-location, mise à disposition ou collaboration ?

La convention de mise à disposition

Pour un partage à temps partiel, on parle souvent de « convention d'occupation » ou de « contrat de mise à disposition ». Le conseil de l'Ordre des médecins de Paris et l'Ordre des sages-femmes en proposent des modèles. Mais le nom ne fixe pas le régime : le juge restitue aux actes leur exacte qualification (article 12 du Code de procédure civile). Le modèle parisien prévient d'ailleurs que le contrat pourrait être requalifié en bail professionnel si l'occupant a l'usage exclusif du local. Si vous êtes vous-même preneur, traitez par prudence toute mise à disposition payante comme une sous-location.

Collaboration et exercice en commun : autre chose

La collaboration libérale lie deux membres de la même profession : le collaborateur exerce en toute indépendance et peut se constituer une patientèle. Le contrat doit être écrit, à peine de nullité, et préciser notamment la durée, la rémunération, les conditions d'exercice et la rupture (article 18 de la loi n° 2005-882 du 2 août 2005). L'administration fiscale la décrit comme la mise à disposition des locaux, du matériel et souvent de la patientèle, contre un pourcentage des honoraires. L'exercice en commun, lui, repose sur une association ou une société entre praticiens (pour les médecins, article R4127-91 du Code de la santé publique, ou CSP).

En sous-location, chacun garde sa patientèle et encaisse ses honoraires. Si vous partagez des patients ou fixez la redevance en pourcentage des honoraires, vous glissez vers la collaboration.

Les clauses à prévoir

Vos obligations envers l'Ordre

Ces règles visent les professions dotées d'un Ordre ; pour les autres, un contrat écrit reste la meilleure protection.

Transmettre le contrat dans le mois

Le médecin ou la sage-femme qui n'est pas propriétaire du local où il exerce communique au conseil départemental de l'Ordre le contrat qui lui en assure l'usage, dans le mois de sa signature (article L4113-9 du CSP). La règle vaut aussi pour les kinés (L4321-19) et les infirmiers (L4311-28). Les codes de déontologie la déclinent (R4127-91 pour les médecins, R4127-361 pour les sages-femmes, R4312-73 pour les infirmiers) et ajoutent une déclaration sur l'honneur d'absence de contre-lettre. Médecins, kinés et infirmiers peuvent soumettre un projet avant de signer, et les modèles des Ordres prévoient un envoi par les deux signataires.

Installation et lieux d'exercice

Si un confrère exerce déjà dans l'immeuble, il faut son accord ou, à défaut, l'autorisation du conseil départemental, qui ne peut refuser qu'en cas de risque de confusion pour le public. C'est la règle pour les médecins de même discipline (R4127-90), les kinés (R4321-133) et les infirmiers (R4312-68).

Pour un lieu d'exercice en plus du principal : déclaration préalable au plus tard deux mois avant pour les médecins et les sages-femmes (R4127-85, R4127-362) ; un seul cabinet secondaire, déclaré, pour les kinés, sauf carence de l'offre de soins (R4321-129) ; autorisation pour les infirmiers, possible seulement si l'offre de soins est insuffisante (R4312-72).

Plaque et choix du confrère

Chacun exerce sous son nom. Chez les médecins, l'en-tête commun est prévu pour les membres d'une association ou d'une société (article R4127-93) : évitez tout ce qui ferait croire à un cabinet de groupe. Les conseils départementaux ont chacun leurs exigences pratiques : certains demandent, pour un bureau occupé en alternance, une plaque indiquant les heures de présence de chacun, ou des espaces séparés quand le confrère accueilli exerce une autre profession. Renseignez-vous auprès du vôtre avant de signer. L'Ordre national des infirmiers admet le partage entre professionnels de santé réglementés si chacun dispose en propre d'une salle de soins.

Comment fixer le prix de la sous-location

Hors plafonds légaux, le prix se négocie. Partez de vos coûts réels :

1. Le coût annuel du cabinetce que vous payez au propriétaire, charges, énergie, assurance, ménage, internet
2. La part de surfacela pièce, plus une quote-part des parties communes
3. La part de tempsdeux demi-journées sur dix d'ouverture hebdomadaire, par exemple, soit 20 %
4. Le matériel et les servicesceux que vous fournissez, à leur coût
5. La TVAsi elle est due

Vérifiez ensuite les limites vues plus haut (logement, local mixte, bail commercial). Le modèle parisien retient une indemnité forfaitaire mensuelle couvrant locaux et entretien, révisable chaque année selon un indice de l'Insee. Pour vous situer, parcourez les cabinets à louer à Paris, ceux des psychologues ou des kinésithérapeutes. Votre prix fixé, déposez votre annonce : les praticiens intéressés vous écrivent directement.

Sous-location de cabinet et TVA

Local nu : exonéré, sauf option

La location de locaux nus est exonérée (article 261 D, 2° du Code général des impôts, ou CGI). Vous pouvez opter pour la TVA (article 260, 2°), mais l'option ne peut être dénoncée qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile suivante. Or un praticien dont les soins sont exonérés (article 261, 4, 1°, qui vise aussi psychologues et ostéopathes) ne peut en principe pas déduire la TVA qu'on lui facture, la déduction supposant une opération imposable (article 271).

Local équipé : TVA en principe due

Les locations de locaux pourvus d'un mobilier ou d'un agencement professionnel entrent de plein droit dans le champ de la TVA (BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 80). L'administration vise expressément la mise à disposition de locaux équipés entre professionnels de santé (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 230). Un bureau meublé ou une salle de soins équipée relève donc, en principe, de la TVA.

La franchise en base

Sous les seuils de la franchise en base (article 293 B du CGI), vous ne facturez pas de TVA. En 2026, pour les prestations de services, le seuil est de 37 500 € de recettes l'année précédente, et la franchise se perd en cours d'année au-delà de 41 250 €. Vos actes de soins exonérés n'entrent pas dans ce calcul ; les sommes reçues pour des locaux équipés, oui (même § 230). Vos factures portent alors la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI ».

Au 1er janvier 2027, ces articles passent à droit constant dans le Code des impositions sur les biens et services ; les références au CGI restent admises sur les factures jusqu'au 31 décembre 2027.

Comment déclarer les sommes perçues

• Local nu : les profits de sous-location relèvent en principe des bénéfices non commerciaux (BNC), pas des revenus fonciers (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 80).
• Local meublé ou équipé : ces sommes ont un caractère commercial (même paragraphe ; BOI-BNC-SECT-70-30, § 10). L'administration admet toutefois que le praticien qui met locaux équipés et matériel à la disposition d'un collaborateur déclare le tout en BNC, tant que ces redevances ne sont pas prépondérantes dans ses recettes.

Le praticien accueilli, lui, déduit la redevance comme une charge s'il relève de la déclaration contrôlée (BOI-BNC-BASE-40-60-30, § 10) ; au micro-BNC, l'abattement forfaitaire pour charges de 34 % en tient lieu. Faites valider le tout par votre expert-comptable.

Assurance et accessibilité : ce qui ne change pas

Prévenez votre assureur

Les professionnels de santé libéraux doivent être assurés en responsabilité civile professionnelle (article L1142-2 du CSP), et chacun reste assuré pour sa propre activité, comme le prévoit le modèle parisien. Prévenez l'assureur de votre cabinet qu'un autre praticien y reçoit des patients. Demandez-lui une attestation couvrant les risques liés à l'occupation (incendie, dégâts des eaux), comme dans le modèle des sages-femmes.

Le cabinet reste un établissement recevant du public

Les locaux des professionnels de santé ouverts aux patients sont des établissements recevant du public (ERP), le plus souvent de 5e catégorie, rappellent l'Ordre des médecins et celui des kinés. Accueillir un confrère ne change ni ce statut ni les obligations d'accessibilité. Le registre public d'accessibilité, exigé depuis 2017, doit rester à la disposition du public : précisez dans le contrat qui le tient à jour.

Avant de sous-louer : la checklist

Questions fréquentes

Peut-on sous-louer un cabinet médical sans l'accord du propriétaire ?

Seulement avec un bail professionnel qui ne l'interdit pas (article 1717 du Code civil). En bail commercial, il faut une clause ou l'accord du bailleur, et l'informer dans tous les cas ; en bail d'habitation ou mixte, un accord écrit portant aussi sur le prix. Sinon, vous risquez la résiliation du bail.

Un psychologue peut-il sous-louer un bureau dans un cabinet ?

Oui, aux mêmes conditions de bail. Si le titulaire du bail est médecin, renseignez-vous auprès de son conseil départemental : certains demandent des espaces séparés pour une autre profession. Et le psychologue, dont les soins sont exonérés, ne récupère pas en principe la TVA d'un bureau équipé.

Convention d'occupation ou sous-location : quel contrat signer ?

Pour un temps partiel, une convention de mise à disposition écrite, inspirée des modèles des Ordres. Son nom n'empêche pas une requalification : si vous êtes vous-même preneur, respectez les règles de sous-location de votre bail.

La sous-location d'un cabinet médical est-elle soumise à la TVA ?

Un local nu est exonéré, sauf option. Un local équipé est en principe taxable, sauf franchise en base : en 2026, 37 500 € de recettes taxables l'année précédente pour les services, actes de soins exonérés non compris.

Comment déclarer les revenus d'une sous-location de cabinet ?

Pour un local nu, en BNC en principe. Pour un local équipé, l'administration juge ces sommes commerciales, mais admet leur déclaration en BNC si elles ne sont pas prépondérantes (doctrine écrite pour la collaboration). Le praticien accueilli, lui, déduit la redevance s'il est à la déclaration contrôlée.

Quel prix pour une sous-location de cabinet médical ?

Hors plafonds légaux, il se négocie. Partez du coût réel du cabinet, au prorata de la surface et du temps occupés, ajoutez matériel, services et TVA éventuelle, puis comparez avec les annonces locales.

Sources

Pages consultées en septembre 2026, avec leur date de mise à jour quand elle est affichée.

• Code civil : article 1717, article 1735, article 1741
• Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : article 57 A
• Code de commerce : article L145-2, article L145-31
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : article 2, article 8
• Code de procédure civile : article 12
• Loi n° 2005-882 du 2 août 2005 : article 18
• Code de la santé publique : L1142-2, L4113-9, R4127-85, R4127-90, R4127-91, R4127-93, R4127-361, R4127-362, L4311-28, R4312-68, R4312-72, R4312-73, L4321-19, R4321-129, R4321-133
• Code général des impôts : article 260, article 261, article 261 D, article 271, article 293 B
• Rapports au Président sur les ordonnances n° 2025-1247 et n° 2026-671
• BOFiP : BOI-TVA-CHAMP-50-10, BOI-TVA-DECLA-40-10-10, BOI-RES-TVA-000253, BOI-RFPI-CHAMP-10-30, BOI-BNC-SECT-70-30, BOI-BNC-BASE-40-60-30
• Service Public Entreprendre : bail professionnel, sous-location du bail commercial, transformer un logement en local professionnel, franchise en base de TVA
• Service Public : sous-location d'un logement
• impots.gouv.fr : régime des micro-entreprises
• Ordre des médecins : contrat type du conseil de Paris, partage des locaux, conseil de Maine-et-Loire, accessibilité du cabinet médical
• Ordre des sages-femmes : contrat type de mise à disposition
• Ordre national des infirmiers : FAQ juridique
• Ordre des masseurs-kinésithérapeutes : accessibilité des cabinets libéraux
• Handicap.gouv.fr : registre d'accessibilité des ERP