Comment louer votre bien immobilier à un professionnel de santé

La santé est un sujet intime et personnel. La révolution dans ce secteur en France ces dernières années a été l'ouverture des professions médicales à la libéralisation. Avec cette ouverture, il est devenu possible pour un professionnel libéral de louer un local pour exercer. Cependant, avant de louer à un professionnel de santé, il est important d'avoir certaines autorisations.

Lassé de supporter une vacance locative trop fréquente, de gérer les problèmes ou les impayés ? Pourquoi ne pas oublier un temps le locataire particulier ? Médecins, kinés, thérapeutes… près de 800.000 membres de professions libérales exercent en France, dont la plupart louent leurs locaux, selon l’Insee. Rien qu’en 2012, il s’est créé 63.000 nouvelles entreprises libérales, 2,7% de plus qu’en 2011. Une croissance qui ne devrait pas ralentir avec la récente loi Macron et l’assouplissement des règles d’installation des notaires et des avocats. Un marché devenu ainsi potentiellement non négligeable pour les bailleurs.

Des locataires stables

Premier avantage, celui de pouvoir louer un logement atypique, situé en rez-de-chaussée (RDC), peu lumineux ou en fond de cour, habituellement peu recherché pour l’habitation. La profession libérale apprécie en effet d’avoir pignon sur rue, particulièrement dans les centres-villes. En revanche, il ne faut pas espérer louer une microsurface ou un étage élevé sans ascenseur. D’autant que, depuis le 1er janvier 2015, les établissements recevant du public (EPR) doivent être facilement accessibles aux personnes handicapées. « Il y a toutefois plusieurs exceptions à cette obligation d’accessibilité, dont les immeubles anciens de type haussmannien, où l’adaptation est impossible », précise Cyrille Keff, délégué général de la Chambre nationale des propriétaires. Reste qu’il faut parfois « faire quelques travaux avant de proposer le bien. Par exemple, abattre un mur ou une salle de bains pour créer un hall d’accueil ou une salle de consultation, prévient Philippe Maitre, expert en évaluations commerciales de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Pour revendre le bien, il faudra donc le retransformer en logement ou faire une concession sur le prix. »

Une fois en place, il y a peu de chance que le locataire plie bagage rapidement, le professionnel en libéral créant localement sa clientèle. « Louer à ce type de locataires présente peu de risque pour le bailleur : la durée de la location est deux fois plus longue que dans l’habitation et le locataire est rarement un mauvais payeur, assure Philippe Maitre. Nous n’avons d’ailleurs jamais eu connaissance d’expulsion de profession libérale. »

Des loyers plus élevés que dans l’habitation

« Le loyer est souvent supérieur de 10 à 15% par rapport aux loyers d’habitation, surtout pour les surfaces de 100 mètres carrés et plus, où plusieurs praticiens peuvent s’installer », constate Philippe Maitre. Par exemple, ce RDC de 90 mètres carrés, situé dans le VIIIe arrondissement de Paris, à louer 3.900 euros TTC par mois sur PAP commerces, alors que les logements d’habitation de même surface et dans le même quartier se situent autour de 2.200 € mensuels ; ou encore ce cabinet de 60 mètres carrés à Lyon IIIe, situé au RDC d’une maison près de l’hôpital, à louer 1.000 euros TTC, contre de 700 à 800 euros en moyenne pour un logement de même taille. Difficile, toutefois, de se faire une réelle idée des prix, aucune étude n’ayant été publiée.

Si le local est bien situé (centre-ville, artère passante, quartier commerçant, etc.), la rentabilité locative peut atteindre 8% selon la Chambre nationale des propriétaires. Un rendement d’autant plus assuré que les loyers sont libres.

Un bail très souple

Opter pour la location à une profession libérale, c’est « sortir » du classique et très restrictif bail d’habitation. Le propriétaire établit en effet un bail dit « professionnel », régit par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. « L’obligation du bailleur se limite à faire signer un contrat écrit d’une durée de six ans minimum. Pour tout le reste, c’est la loi des parties qui s’applique, selon les dispositions du Code civil », explique Isabelle Chauchereau, juriste du réseau immobilier Orpi. En clair, toutes les autres clauses sont fixées par le bailleur, en accord avec son locataire : le montant du loyer, ses modalités de révision (l’ICC, indice du coût de la construction, ou l’Ilat, indice des loyers des activités tertiaires), la répartition des charges, le montant du dépôt de garantie. « Seul un état des lieux d’entrée et de sortie est désormais obligatoire, ajoute Marthe Gallois, juriste chez pap.fr. Quant à la fin du bail, si le locataire peut partir à tout moment, avec un préavis de six mois (contre trois pour l’habitation), le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance, donc tous les six ans, mais sans avoir à invoquer une quelconque raison. » Il peut ainsi récupérer son local tous les six ans, pourvu qu’il ait respecté un préavis de six mois. Une faculté à mettre fin au bail que d’aucuns apprécieront…

La seule réelle difficulté pour le bailleur est d’obtenir au préalable les autorisations nécessaires car il s’agit d’un « changement d’usage » du bien, tant au regard de la copropriété que de l’urbanisme.

Si vous souhaitez louer ou vendre votre bien à un professionnel de santé, Trouvermoncabinet.com peut vous aider ! Il suffit de déposer votre annonce dans ce formulaire.